不動産の登記名義を変更したい
不動産の相続に関して，遺産分割協議等によって，取得する相続人が決定したときには，相続を原因とする所有権移転登記をすることで，当該不動産の相続手続が完了することになります。
相続登記をしないままであっても，そのことで特に罰則を受けるようなことはありませんので，放置されている方もいらっしゃいますが，登記をしていない場合に起こりうるデメリットは結構大きいものなのです。
遺産の中に不動産がある場合には，遺産分割協議を速やかに終わらせて，相続登記を完了しておくことをお勧めいたします。
不動産の相続登記（所有権移転登記）の手続に関してご説明いたします。
１．相続登記を放置しておくことのデメリットとは，どのようなものですか？
相続が発生し，遺産の中に不動産がある場合には，本来であれば，遺産分割協議等で不動産の取得者を確定させ，相続による所有権移転登記をすることになります。
ところが，相続登記自体には，いつまでに済ませなければならないという規定はありませんし，相続登記をしていないことで罰則を受けるようなこともありません。
そのため，登記にかかる費用を節約するためであったり，特に不動産を売却する予定がない等の理由から相続登記をしないまま放置されているケースが結構見られます。
しかしながら，相続登記がなされず，不動産の名義が被相続人のままになっていると，次のようなデメリットが生じます。
登記名義上，現時点の所有者が明らかになっていませんので，売却等の前提として，遺産分割協議をする等して，登記名義を変更しなければ何もできないことになります。
法定相続分で登記をする場合には，法定相続人が確定できる資料があれば，相続人の１人で相続登記ができます。
そのため，共有持分に関して売却や担保設定等をされてしまうと，権利関係が複雑になり，不動産の処分ができなくなったり，最悪の場合，共有物分割訴訟を起こされ競売によって売却される可能性があるのです。
相続登記がされていなければ，その不動産の権利関係は，法律上は，法定相続人全員での共有状態となります。
時間が経って，法定相続人の誰かが亡くなってしまうと，その方の共有持分は，その方の法定相続人全員で相続して，共有することになります。
父と子ども３人（長男，次男，長女）の４人家族を例にして，いかに大変なことになるかをご説明いたします。
前提として，子ども３人は全員結婚して独立生活しており，長男は妻と２人暮らし（なお妻の両親は既に死亡しており，兄弟は４人いるものとします。），次男は妻と子ども３人の５人家族，長女は夫と子ども２人の４人家族であったとします。
父が死亡した時点で，相続登記を放置したままであれば，その不動産は，長男，次男，長女の３人が各々３分の１の割合で共有していることになります。
その後時間が経過し，長男が亡くなると，長男の３分の１の持分は長男の相続人である妻と次男，長女の３人で共有することになり，長男の妻の持分は１２分の３（３分の１×４分の３），次男と長女の持分は各々２４分の９（３分の１＋（３分の１×４分の１×２分の１））となります。
その後，次男が亡くなった時は，次男の２４分の９の持分は次男の妻の持分が４８分の９（２４分の９×２分の１）と子３人の持分が各々４８分の３（２４分の９×２分の１×３分の１）となります。
この時点で，長男の妻（持分４８分の１２），次男の妻（持分４８分の９）と子３名（持分各々４８分の３），長女（持分４８分の１８）の合計６名で父の不動産を共有していることになります。
そのうえで，長男の妻が亡くなってしまうと，長男の妻の持分は法定相続人である兄弟姉妹４人が各々４８分の３（１２分の３×４分の１）で共有することになります。
こうなってしまうと，父の不動産を処分する必要があり，長女が単独相続したいと思った場合には，長女（持分４８分の１８）と次男の妻（持分４８分の９）と子３名（持分各々４８分の３），長男の妻の兄弟姉妹４人（持分各々４８分の３）の合計９人で遺産分割協議をしなければならなくなるのです。
その場合には，次男の妻や子と長女であれば，ある程度の交流はあるでしょうが，長男の兄弟姉妹とは普段の交流はほとんどない可能性もあります。
さらに，長男の兄弟姉妹のうち誰かが亡くなってしまうと，その方の相続人にも相続権が発生しますので，それこそ一切面識のない人と遺産分割についての話合いをしなければならなくなるのです。
このように，相続登記を放置したままでいると，いざ遺産分割協議等の必要が生じた際に，手続を進めようとしても，相続人の確定だけでも大変なことになるのが，ご理解いただけるものと思います。
ですから，遺産の不動産について取得者が決まったのであれば，相続登記は速やかに行うべきなのです。
２．取得方法の違いによって，不動産登記手続に必要な書類は変わるのでしょうか？
（１）共通する必要書類
ア 登記申請書
相続を原因とする所有権移転登記を申請する書面です。
法務局のホームページ
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.htmlからダウンロードできます。
上記のホームページには，通常発生することの多い不動産登記の登記原因毎にひな形，記載例（相続に関しては18～22)です。）が掲載されていますので，参考にして記載してもらえば大丈夫です。
注意すべき点は，下記の２点です。
①相続人の住所を住民票の記載のとおりに省略なしに記載します。
すなわち「１丁目１番１号」を「１丁目１－１」のように省略して記載してはいけません。
②不動産の表記を不動産登記全部事項証明書のとおりに記載します。
すなわち，
- 土地の場合には，所在・地番・地目・地積を，
- 建物の場合には，所在・家屋番号・酒類・構造・床面積を，
- マンションのような区分所有建物の場合には，一等の建物の表示として所在・建物の名称と，専有部分の建物の表示として家屋番号・建物の名称・酒類・構造・床面積と，敷地権の表示として符号・所在及び地番・地目・地積・敷地権の種類・敷地権の割合
を証明書記載のとおりに記載することです。
イ 被相続人の死亡を証明する公的書類
・被相続人の戸籍又は除籍全部事項証明書
被相続人の死亡の事実を確認するために必要となります。
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載のあるもの）又は戸籍の附票
登記上の被相続人の住所と一致しているかを確認するために必要となります。
住民票の除票の場合には本籍が記載されたものを取得します。
なお，住民票の除票と登記の住所とが異なっている場合には，戸籍の附票で住所の変更が追跡できるようにしなければなりません。
ウ 登録免許税算定に必要な公的書類
・対象不動産の最新年度の固定資産評価証明書又は固定資産税等課税通知書
登録免許税の計算のために必要となります。
（２）遺言による取得の場合
ア 遺言書
公正証書遺言であれば正本か謄本のいずれか，法務局に保管されている自筆証書遺言であれば遺言書情報証明書，その他の自筆証書遺言と秘密証書遺言であれば検認済証明書が添付された遺言書原本が必要となります。
イ 不動産を取得する方の確認のために必要な公的書類
- 不動産取得者の戸籍全部事項証明書
- 不動産取得者の住民票
不動産取得者が現存することと登記申請時の住所を確認するために必要となります。
（３）遺産分割による取得の場合
ア 遺産分割協議書
相続人全員の署名・押印（実印）のある遺産分割協議書の原本の提出が必要となります。
当然のことですが，実印で押印しますので，印鑑証明書を添付することが必要です。
なお，遺産分割協議書の作成に際して，記名押印（名前は印刷して押印だけする）であっても，登記申請は受け付けてもらえます。
金融機関での手続では記名押印でよいとする金融機関と署名押印を要求する金融機関があります。また，相続税の申告が必要な場合には，自署して押印した遺産分割協議書でなければ受け付けてもらえません。
２度手間を防ぐためにも，自署したうえで押印してください。
また，印鑑については，遺産分割協議書が有効か無効かという観点では，認印等でも押印されていれば有効なのですが，登記手続をはじめ相続手続全般において，実印で押印された遺産分割協議書でなければ受け付けてもらえません。
そのため，遺産分割協議書への押印は，必ず実印で押印して，印鑑証明書を添付してください。
イ 相続人を確定するために必要な公的書類
- 被相続人の出生から死亡までが確認できる戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本（全部事項証明書）
- 相続人全員の戸籍全部事項証明書
- 相続関係説明図
相続人全員を，戸籍を追跡することで確定し，相続人全員で遺産分割協議書が作成されたことを確認するために必要となります。
相続関係説明図は必須ではありませんが，これを提出すると戸籍謄本等の原本を返還してもらえますし，相続関係が一覧でき，戸籍確認の手助けになりますので，作成して提出されることをお勧めいたします。
- 相続放棄申述受理証明書
相続放棄をした相続人がいる場合には，その方が遺産分割協議に参加していないことの確認のために必要となります。
ウ 不動産を取得する方の確認のために必要な公的書類
- 不動産取得者の住民票
不動産取得者の現住所を確認するために必要となります。
（４）法定相続分での取得の場合
ア 相続人を確定するために必要な公的書類
- 被相続人の出生から死亡までが確認できる戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本（全部事項証明書）
- 相続人全員の戸籍全部事項証明書
- 相続関係説明図
遺産分割協議書での取得の場合と同じです。
- 相続放棄申述受理証明書
- ①住民票，住民票の除票又は戸籍附票 各市区町村で異なりますが，概ね１通２５０円～３５０円程度となります。
- ②戸籍全部事項証明書 全国一律で１通４５０円です。
- ③除籍全部事項証明書，除籍謄本，改製原戸籍謄本 全国一律で１通７５０円です。
- ④不動産登記全部事項証明書 取得方法によって異なりますが，１通４８０円～６００円です。
- ⑤固定資産評価証明書 各市区町村で計算方法が異なりますので，対象不動産の所在地の市区町村役場で確認してください。
- ⑥相続放棄申述受理証明書 全裁判所共通で１通（１名分）１５０円です。
相続放棄をした相続人がいる場合には，戸籍全部事項証明書では相続放棄の有無は確認できませんので，相続人でないことの確認のために必要となります。
イ 不動産を取得する方の確認のために必要な公的書類
・相続人全員の住民票
法定相続分での相続の場合相続人全員が共有持分を有することになりますので，全員の現住所を確認するために必要となります。
３．不動産登記申請にかかる費用を教えてください。
（１）登録免許税
登記申請の際に登録免許税が課せられます。
相続の場合，評価額（１，０００円未満を切り捨てます。）の１０００分の４で計算します（１００円未満は切り捨てます。
なお，計算した金額が１，０００円未満の場合は１，０００円となります。
また，遺言で相続人以外の第三者が遺贈を受けた場合には，割合が１０００分の２０となります。
通常，収入印紙を購入して納付することになります。
（２）公的書類取得手数料
（３）司法書士等に依頼する場合の費用
司法書士等に登記を依頼する場合には，依頼費用がかかります。
通常，司法書士に依頼する場合の報酬としては，概ね３～１０万円程度はかかるものと思われます。
弁護士に依頼したとしても，弁護士事務所で登記手続をする場合であれば，同程度の報酬が必要になるものと思われます。
４．遺産に不動産がある場合には，相続に強い大阪・難波（なんば）・堺市の弁護士法人法律事務所ロイヤーズ・ハイに
不動産の相続に関しては，最終的に相続登記まで終わらせて初めて完了したといえるものです。
当事務所におきましては，遺産分割協議又はその前提となる相続人調査・遺産調査の段階からお手伝いさせていただきます。
登記だけを切り離して考えるのではなく，遺産分割に関する手続全てを連携して処理するほうが確実に手続を進めることができます。
遺産に不動産がある場合には，相続に強い大阪・難波（なんば）・堺市の弁護士法人法律事務所ロイヤーズ・ハイにご相談ください。